日本では空き家の数が年々増加傾向にあります。
数年前に不動産投資はブームとなり、いわゆるワンルームマンションへの投資は瞬く間に世間の耳に入るようになりました。
しかし人気が過熱した影響から、物件の価格が上昇、空室率が増加。また設備などの修繕積立金がかさんでしまい、思う様に利益が出ないばかりか、借入金のみが残ってしまう方も続出してしまいました。
この記事では、不動産投資で利益を得られる可能性が高い池袋に注目し、様々な観点から将来性を考えております。
池袋周辺の不動産に注目した理由
池袋をオススメする主な理由は5つ
・首都圏の中でも比較的家賃が安い
・多方面へのアクセスの良さ
・商業施設の多さ
・安全面の改善
・単身者の数が多い
池袋周辺は現在再開発の真っ只中です。
南口には芝生が敷き詰められた公園がオープンし、家族連れの姿を多く見かける様になりました。
また、西口公園もリニューアルを行い、かつて治安が悪いとされてきた駅前周辺は少しづつ改善をされています。
１つずつ確認をしていきましょう。
首都圏の中でも比較的家賃が安い
山手線沿線の中でも家賃が安い傾向にあります。
家賃が安いと手元に入るお金は少なくなってしまいますが、物件の初期費用を抑えることが出来ます。
家賃が安い街では、すぐに次の入居者が決まってくる為、不動産投資の一番のデメリットである空室リスク対策を取ることが出来ます。
池袋の平均家賃相場
| 間取り | 家賃相場 |
| 1R | 85.000円 |
| 1K | 93.000円 |
| 1DK | 11万3.700円 |
| 1LDK | 16万1.600円 |
築年数や駅からの距離によって家賃は変動しますが、平均的な家賃相場は1Kで85.000円となっています。
多方面へのアクセスの良さ
池袋は利便性の良さに優れてます。主要都市に乗り換えなく到着することが出来ます。
東京駅・・・丸ノ内線
新宿駅・・・山手線、副都心線
渋谷駅・・・山手線、副都心線
上野駅・・・山手線
品川駅・・・山手線
横浜駅・・・湘南新宿ライン
賃料が高くなる港区や、千代田区などに30分以内にアクセス出来る利便性が非常に魅力的。
神奈川や横浜、千葉などの隣接県にアクセスしやすい点も大きな理由の１つとなっています。
トラブルにも対応が出来る
通勤・通学時に思わぬトラブルは付き物です。
事故などで路線が止まってしまった場合。乗り入れている路線が多い為、振替乗車などもスムーズに行える点が大きなメリットとなります。
商業施設の多さ
駅前の商業施設の多さは非常に魅力的です。
少し離れた住宅街にもスーパーやコンビニが多いため、生活に困ることはありません。
24時間営業のお店も沢山ある為、防犯面や急な買い物にも対応が出来ます。
商業施設が立ち並ぶ中でも、大規模な再開発を行えるほどの土地があるのも魅力的です。
2019年夏には都内で1番の規模を誇る映画館（グランドシネマサンシャイン）も完成。
ルミネ・パルコ・西武・東武・サンシャインなどの大型施設がある為、１つの街で生活が完結します。
池袋は秋葉原に匹敵するほど、アニメが有名。しかし、秋葉原に比べ外国人観光客はまばらとなっており、今後更なる収益を生む可能性が非常に高い街です。
アパート・マンションに限らず、J-REITなどで商業施設に投資を行うのも１つの手です。
安全面の改善
一昔前の池袋は治安が悪く有名でした。
しかし、現在は治安が良く住環境の良い街に変化してきています。
出典：三菱地所設計
池袋周辺は現在再開発の真っ只中です。南口には芝生が敷き詰められた公園がオープンし、家族連れの姿を多く見かける様になりました。
また、西口公園もリニューアルを行い、かつて治安が悪いとされてきた駅前周辺は少しづつ改善をされています。
どちらも公園内にカフェが併設され、過ごしやすい場所へと変貌を遂げています。
池袋は暗い繁華街が立ち並ぶ印象でしたが、公園や道路なども大幅にリニューアルをしており、特に東側のエリア（サンシャイン方面）は、駅直結のタワーマンションや新築のアパートなどが建設ラッシュとなっており、より住みやすい街づくりが期待されます。
単身者の数が多い
単身者の数が多いことは不動産投資において大きなメリットです。
立教大学や各種専門学校、また、池袋には日本語学校が数多く軒を連ねています。
上京をしてくる方と海外からの需要も担える為、空室のリスクが低くなります。
池袋周辺不動産のデメリットは？
ここでは考えられるデメリットを考えていきましょう。
豊島区は空室率が高い？
東京23区の中でも、豊島区は空室率が高い傾向にあります。
豊島区の空室率
| 市町村 | 住宅数 | 空室率 |
| 豊島区 | 192.660 | 15.61% |
出典：総務省「平成25年住宅・土地統計調査」
空室率が少ない傾向にある江東区などと比べると、5%もの差があります。
大きな要因として、安全面や物件の築年数の増加があります。
しかし先述した通り、豊島区の安全面は改善方向にあり、外国人からの日本人気を考えると十二分に利益が狙えます。
また、空室率のパーセンテージが高いというのは、物件の購入費用が安いことを示します。
競合が少ない点は非常に大きなメリットでしょう。
人口減少のリスク
今後も順調に発展を遂げていく為、極端な人口減少は考えづらいです。
唯一の懸念点としては、外国人移住者の増加により治安悪化の懸念が考えられます。住む地域や国が違う為、日本人には受け入れがたい問題が出る可能性があります。
首都圏に言えることですが、騒音問題や移住者トラブルはしっかりと対策を練っておく必要があります。
災害のリスク
不動産投資の大きなリスクに１つに災害があります。
台風などで増水し氾濫した地域などに比べ、豊島区、板橋区は表立った災害は今までありません。
新宿や六本木などに比べ、池袋はオフィスが少ない為、日中の災害時に避難所に人が溢れかえる恐れは少ないでしょう。
商業施設や大学などがある点も大きなポイントと言えます。
豊島区の避難所情報はコチラ
