不動産投資をはじめる為の基本知識〜お金を稼ぐ為の方法を紹介〜

投資の人気商品の1つに不動産投資があります。

この記事では、初心者の方でも分かりやすく解説を行なっています。

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そもそも不動産投資って何?

先行き不透明な日本。そんな中で副業や投資にチャレンジする方が増えています。

自身が所有している物件を第3者へ貸し出しを行い、家賃収入を得る投資。

 

不動産投資は、一般的な投資の代表格である株式投資やFXなどとは違い、「不動産賃貸業」という実業に値します。

 

景気からの影響が少なく、安定的な収入を得ることが可能です。リーマンショックで世界が混乱し不景気に陥った際も、家賃相場はさほど影響がなかったほどです。

 

不動産投資は、毎月の家賃収入と、物件や土地を売却することによって得られる利益の2つがあります。

 

毎月の家賃収入・・・・インカムゲイン

不動産の売却益・・・・キャピタルゲイン

 

という呼び方をします。

 

家賃収入以外にも「売却益」も期待ができる点が大きなポイント。

場合によっては、購入金額よりも高く売却出来る場合もあります。

不動産投資の種類は?

不動産投資で所有する物件には、大きく分けて2つの種類があります。

 

メリット デメリット
1棟所有 ・自分の自由に管理・運営が出来る

・空室リスクの分散

・初期費用が多くかかる

・管理の手間がかかる

区分所有 ・立地が良い場所の物件がある

・初期費用が安くすむ

・管理・運営に規制がある

・ローンを組める金融機関が限定的

 

アパート1棟所有

物件を丸ごと所有する不動産投資です。自身の好きなように物件をアレンジ出来ます。

物件と同時に土地を所有することがほとんどの為、出口戦略が広くなります。

 

1棟所有は最初の投資資金が多くかかってきます。

区分所有

区分ごとに所有する投資です。

 

代表的なものにマンションのワンルーム投資があります。

共益費などがかかるほか、大規模な内装の工事が禁じられている物件が多いです。

 

区分所有は1棟所有に比べて購入金額を安く抑えることができます。

不動産のメリットは?

不動産の大きなメリットを確認していきましょう。

 

・市場に左右されない安定的な収入が見込める

・経費の計上・節税などがおこなえる

・銀行からの融資が受けられる

 

市場に左右されない安定的な収入が見込める

他の投資商品に比べて、収入の予測が立てやすいメリットがあります。

空室や災害のリスクを除けば、管理費、修繕費、保険料などの毎月にかかってくるお金は市場に左右されません。

 

しっかりとした準備を行えば十分に利益を出せる投資です。

経費の計上・節税などがおこなえる

物件の購入やリフォームや清掃など、関連した経費の計上がおこなえます。

また、赤字が出た際は、自身の給与と合算を行い、課税額を減らすこともできます。

 

銀行からの融資が受けられる

元手となる金額が少なくても、銀行から融資を受けられます。

 

株や債券を購入するのに銀行はお金を貸してはくれません。

もし投資資金を確保したいのであれば、消費者金融から借り入れを行うことになります。

 

「不動産投資」=「不動産賃貸業」

という事業です。

 

個人の事業の為、銀行からの融資を受けることができます。

不動産投資のデメリットは?

投資にはメリットもある反面、デメリットも勿論あります。

1つ1つのリスクをしっかりと確認しておくことが、今後の資産作りに欠かせない行動となってきます。

 

・空室リスク

・家賃滞納リスク

・修繕費用

・災害

・外部環境変化

・流動性

空室リスク

不動産の中で1番と言っても過言ではない項目です。

購入した物件に人が住んでくれなければ収入ゼロ。また、物件の劣化も加速していきます。

 

主な対策として

・購入戦略の徹底

・不動産管理会社の選定

・物件の設備、内外装にこだわる

 

空室はお金を捨てているという認識が必要です。

 

家賃滞納リスク

住人から家賃が支払われず、最悪の場合、夜逃げなどのリスクがあります。

しかし、最近では連帯保証人ではなく、家賃滞納保証がある保証会社を利用するのが主流となってきています。

入居の際に加入を促すことで、リスク回避に繋がります。

 

修繕費用

物件の老朽化は防ぐことが出来ません。

どんなに手入れを行なっても、外壁や配管などは老朽化してきてしまいます。

 

あらかじめ物件を購入する際には修繕費を多く見積もっておくといいでしょう。

急なトラブルにも対応出来るほどの計画が必要です。

 

災害

年々災害への懸念は高まっており、ローンで物件を購入した際には、保険に加入することが義務づけられています。

また地震などの災害をカバーする「地震保険」もあります。

保険の適応によりリスクはカバーできますが、物件の購入の際に、高台や土砂崩れの心配がない場所など、あらかじめ災害がきても被害の少ない場所を選んでおくことも、不動産投資においては欠かせません。

 

外部環境変化

外部環境の変化は、物件にとって良く働くこともあれば悪く働くこともあります。

 

良い例・・・道路や公園の新設により、夜でも明るくなった。

悪い例・・・物件の目の前にマンションが建ち、日当たりが悪くなる

 

良い方向に働けば空室のリスクは防げます。

物件だけの調査に留まらず、周辺の環境、今後の街の変化なども調査しておくことが大事です。

 

流動性

不動産投資は、株やFXなどの投資商品とは異なり、頻繁に売買を行うものではありません。

故に、一度不動産を所有し売買を行いたいと思った際に、買い手が付かず売却出来ないといったリスクがあります。

 

不景気よる不動産の価格は限定的でも、銀行の融資姿勢は変化をします。

買い手が現れた場合でも、銀行の融資が受けられずに譲渡できないといった懸念が出てきます。

 

あくまでも中長期的の計画で物件を所有するのが望ましいです。

不動産投資をする為には何をすればいいの?

・知識の習得

・物件の調査

・投資の方針を決める

・融資プランの決定

・物件の管理方法

 

知識の習得

不動産の基本用語や、業界の調査やリフォーム知識まで幅広くの知識を蓄えておくが、今後のリスク対策になります。

 

物件の調査

実際に物件まで足を運び、人通りや周辺環境の調査が必要です。

 

グーグルのストリートビューなどで街の調査は比較的容易になりましたが、画面上からでは伝わらない情報は沢山あります。出来れば実際に足を運ぶようにしましょう。

 

現地で行う3つの調査

・最寄駅とその周辺の調査

・物件周辺の調査

・物件本体の調査

 

投資の方針を決める

今後のプランを決定していく必要があります。

この先他の物件を所有するのか?またはどのくらいの期間で物件を保有するのかなど念密に決定していきましょう。

 

融資プランの決定

銀行から融資を受ける為に必要な書類などを揃えていかなくてはなりません。

銀行により金利の違いなども出てくる為、こちらもしっかりとした調査が必要です。

 

物件の管理方法

管理会社にもマネジメントが必要です。

適切な付き合いをおこなう必要があり、銀行同様に金額の変化も変わってくる為、慎重に選んでいく必要があります。

 

不動産投資を行うにはいくらお金が必要?

不動産投資は、他の投資商品に比べ多くの資金が必要になります。

物件の購入金額とは別に、大きく分けて7つの初期費用がかかってきます。

 

・仲介手数料

・銀行事務手数料

・登記代

・不動産所得税

・印紙代

・固定資産税・都市計画税

・火災保険

 

初期費用は物件の購入金額に対し、別途、約8〜10%ほどの金額がかかってきます。

 

不動産購入時にかかる7つの主な初期費用
仲介手数料 売買価格の3%+6万円+消費税
銀行事務手数料 銀行の手数料による
登記代 司法書士手数料
不動産所得税 固定資産額の4%
印紙代 売買代金の金額によって異なる
固定資産税・都市計画税 物件ごとに金額に変化。日割りして計算
火災保険 保険会社の金額やプラン設定による
合計 物件価格の約8〜10%

 

頭金以外の初期費用は「購入時諸経費」と言われます。

 

ランニングコストの存在

不動産投資にはランニングコスト(運営費)と呼ばれる費用がかかります。

毎月・毎年かかってくるお金ですので、しっかりと把握しておく必要があります。

 

・固定資産税

・修繕費

・管理委託手数料

・共有部分

・その他の経費

 

不動産保有・運営時経費
固定資産税

都市計画税

土地や物件所有者に毎年かかる税金
修繕費 内装リフォームや、設備の交換など
管理委託費

(清掃費・広告宣伝費)

管理会社への管理委託費用(家賃の5%)

清掃費用(家賃の1〜3%)

広告宣伝費(家賃の1ヶ月分、礼金を使用)

共用部経費 廊下などの共用部電気代など
その他の経費 エレベーター点検費用など

 

 

購入後しっかりとした管理をしておかなくては、物件はどんどん老朽化が進んでしまいます。

値段だけではなく、清掃業者の選び方は慎重に行うことが大事です。

 

結局のところ不動産投資は稼げるの?

不動産投資は人気の投資である一方で、トラブルが多い投資の1つでもあります。

レオパレスの偽装建築や、かぼちゃの馬車事件などはメディアで耳にした方も多いのではないでしょうか?

 

不動産投資をおこなうポイント

不動産投資は購入時に9割決まると言われております

とりあえず買ってから勉強をする、今後を考えるという方が多いですが、当初の投資方針を安易に変えてしまうのは非常に危険です。下調べも徹底すれば物件の良し悪しは分かります。

有益な物件はすぐに買い手が決まってくる為、常に準備をしておく必要が大事です。

 

不動産投資で失敗するパターン

 

新築区分マンションの購入

1棟目に購入した物件の資産価値が低く新規の借り入れが行えない

空室、修繕費の過多、各種税金の支払いがかさみ赤字に

資産価値が低く、修繕費等の懸念から買い手が見つからない

新しい物件も購入できず、毎月の支払いだけが出ていく

 

典型的な失敗は避けましょう。

 

人気がある物件を目指す

新居を決める際の一番のポイントは立地と言われております。

投資プランを構築する際は、1番に立地を考えることオススメします。

ただ単に都心から近いという理由だけですと、物件の価格は高くなります。流動性のある穴場の場所を探しましょう。

 

 

また、不人気の物件は風呂・トイレが一緒が上位にランクインしています。

リフォームを考えている方は、UBよりもシャワールームと風呂という設備が良いでしょう。

 

思い切ったリフォームは周りとの差別化が図れます。

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